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Aufgeschlagener Mietspiegel mit Bleistift und Lineal auf hellem Tisch

Mietpreisbremse 2026: So berechnen Sie die zulässige Miete für Ihre Wohnung

Mietpreisbremse berechnen 2026: So ermitteln Sie die zulässige Miete aus Vergleichsmiete, 10 % Aufschlag und Ausnahmen – mit Beispiel.

Stefan Becker

Mitarbeiter vivarhein GmbH

Sie haben einen Mietvertrag unterschrieben und fragen sich, ob die Nettokaltmiete zulässig ist? Wer die Mietpreisbremse berechnen will, braucht drei Angaben: die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel, den Aufschlag von 10 Prozent und die Prüfung möglicher Ausnahmen. Die Antwort steht im ersten Drittel dieses Textes: Vergleichsmiete × 1,10 × Fläche ergibt die zulässige Nettokaltmiete. Bei 8,50 €/m² und 60 m² sind das 561 € – nicht 510 €, also nicht die Vergleichsmiete ohne Aufschlag. Die Regelung gilt bis zum 31. Dezember 2029 und nur dort, wo das Bundesland einen angespannten Wohnungsmarkt per Verordnung festgelegt hat.[1][2]

1. Was ist die Mietpreisbremse und warum wurde sie verlängert?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Neuvertragsmiete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Rechtsgrundlage ist § 556d BGB, die Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 hat das Bundesjustizministerium 2025 auf den Weg gebracht.[1][2]

Rechtsgrundlage und Zielsetzung

Eingeführt 2015, sollte die Regelung überhöhte Neuvertragsmieten in angespannten Märkten dämpfen. Die Verlängerung bis Ende 2029 soll Vermietern Planungssicherheit geben und Mietern weiterhin eine Prüfmöglichkeit bei Wiedervermietung erhalten.[1][5]

Das Ziel ist begrenzt: Bestandsmieten werden nicht abgesenkt, nur die Ausgangsmiete bei Neuvermietung wird gedeckelt. Mieterhöhungen im laufenden Vertrag folgen anderen Regeln.

Geltungsbereich: Nur in angespannten Märkten

Die Bremse gilt nicht bundesweit. Sie greift nur, wenn die Landesregierung eine Rechtsverordnung für die jeweilige Kommune erlassen hat.[3][4]

Nach Auswertung der Verordnungen haben 13 von 16 Bundesländern solche Gebiete ausgewiesen. Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein haben derzeit keine aktive Verordnung.[3][2]

2. Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?

13 Länder haben Verordnungen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zuschnitten. Berlin und Hamburg regeln das Stadtgebiet einheitlich, Flächenländer listen einzelne Kommunen.[3][6]

Aktuelle Verordnungen der Bundesländer

  • Baden-Württemberg: Verordnung bis Ende 2026 verlängert, 130 Städte und Gemeinden, darunter Stuttgart, Heidelberg und Freiburg.[7]
  • Bayern: 285 Gemeinden, darunter München, Nürnberg und Augsburg, befristet bis Ende 2026.[5]
  • Berlin: flächendeckend für das Stadtgebiet bis Ende 2029.[5][2]
  • Hamburg: stadtweit bis zum 31. Dezember 2029.[6]
  • Nordrhein-Westfalen: unter anderem Köln, Düsseldorf, Münster und Aachen.[4]
  • Weitere Länder: Brandenburg, Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen und Thüringen mit Verordnungen für ausgewählte Kommunen.[3][2]

Die Laufzeiten unterscheiden sich. Prüfen Sie daher das Stand-Datum der Verordnung Ihres Landes, Fassung 2026.

So prüfen Sie, ob Ihre Kommune betroffen ist

Auskunft geben die Stadtverwaltung und die Landesministerien, oft mit Gemeindeliste im Netz. Erste fachliche Anlaufstelle ist der Mietspiegel Ihrer Kommune.[7][3]

Fehlt Ihre Gemeinde in der Verordnung, greift die 10-Prozent-Grenze nicht – auch bei hoher Vergleichsmiete.

3. Schritt-für-Schritt: Die zulässige Miete berechnen

Die Formel lautet: ortsübliche Vergleichsmiete × 1,10 × Wohnfläche = zulässige Nettokaltmiete. Betriebskosten zählen nicht dazu, Ausnahmen werden danach geprüft.[8][10]

Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Die Vergleichsmiete bildet den Durchschnitt der Mieten für vergleichbaren Wohnraum, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.[5][2] Maßstab sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich energetischer Merkmale.

Verlässliche Quellen sind der qualifizierte Mietspiegel, Mietdatenbanken und im Streitfall ein Sachverständigengutachten. Städte über 50.000 Einwohner müssen einen qualifizierten Mietspiegel erstellen.[2]

Für München nennt die Berichterstattung eine gebremste Vergleichsgröße um 16,04 €/m², während ungebremste Neuvertragsmieten über 21 €/m² liegen würden.[19]

Mietpreisbremse berechnen in 3 Schritten
Mietpreisbremse berechnen in 3 Schritten

Die 10-Prozent-Grenze anwenden – Beispielrechnung

Nehmen Sie den mietspiegelgerechten Wert Ihrer Wohnung, nicht den Durchschnittswert der Stadt.

  • Vergleichsmiete laut Mietspiegel: 8,50 €/m²
  • Aufschlag: 8,50 € × 1,10 = 9,35 €/m²
  • Fläche: 60 m²
  • Zulässig: 561 € Nettokaltmiete im Monat[10][8]

510 € wären 8,50 € × 60 ohne Aufschlag – also die Vergleichsmiete selbst, nicht die zulässige Höchstmiete. Der Unterschied von 51 € erklärt, warum viele Rechner voneinander abweichen.

Betriebskosten: Nicht in der Berechnung enthalten

Die Bremse bezieht sich auf die Nettokaltmiete. Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten werden separat abgerechnet und nicht gedeckelt.[8][16]

Vergleichen Sie daher Vertragsmiete abzüglich aller Umlagen mit dem errechneten Höchstwert. Ein Blick in die Nebenkostenabrechnung ersetzt diese Trennung nicht.

4. Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Vier Konstellationen erlauben eine höhere Miete: Neubau, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete und Zuschläge nach Modernisierung der letzten drei Jahre.[5][2]

Neubau-Ausnahme (§ 556f BGB)

Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft ausgenommen.[4][5] Der Gesetzgeber wollte den Neubau von der Deckelung freihalten.

Erstbezug meint die tatsächliche erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken, nicht das Baujahr allein.

Umfassende Modernisierung und Vormiete

Eine Modernisierung nimmt die erste Vermietung danach von der Bremse aus, wenn der Aufwand etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus erreicht.[5][2] Liegt kein solcher Umfang vor, kann ein Teil der Kosten der letzten drei Jahre auf die Vergleichsmiete aufgeschlagen werden.[8][5]

Lag die Vormiete bereits rechtmäßig über der 10-Prozent-Grenze, darf sie beibehalten werden (§ 556e BGB).[8][5] Der Vermieter muss die Höhe der Vormiete vor Vertragsschluss unaufgefordert mitteilen.[4]

5. Neue Regeln für möblierte Wohnungen 2026

Möbliert vermietet war der Zuschlag lange intransparent. Für 2026 sind im Rahmen der Mietrechtsreform feste Obergrenzen und eine Ausweispflicht in der Diskussion – als Plan, nicht als bereits geltendes Gesetz.[11][12]

Bisherige Rechtslage und Missbrauch

Bislang gab es keine gesetzliche Formel für den Möblierungszuschlag. Als Orientierung diente in der Praxis das sogenannte Berliner Modell mit rund 2 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat.[16][11]

Pauschale Zuschläge ohne Bezug zu Zeitwert und Ausstattung ließen sich kaum prüfen. Genau dort setzte die Kritik an.

Die neuen Regelungen im Detail

Diskutiert werden zwei Leitplanken: höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel zum Vertragsabschluss oder eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete für voll ausgestattete Wohnungen, dazu die Pflicht, den Zuschlag separat auszuweisen und vor Vertragsschluss offenzulegen.[11][12]

Für bestehende Verträge wären Übergangsfristen zu beachten, sobald ein verabschiedeter Text mit Stand-Datum vorliegt. Bis dahin hilft nur: Möbelverzeichnis, Zeitwert und Zuschlag im Vertrag getrennt festhalten.[11]

6. Indexmiete und Staffelmiete: Besonderheiten

Bei der Indexmiete prüft die Bremse nur die Ausgangsmiete. Bei der Staffelmiete muss jede Staffel für sich halten.[13][8]

Indexmiete: Ausgangsmiete und spätere Erhöhungen

Ist die Ausgangsmiete an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, unterliegt nur dieser Startwert der 10-Prozent-Grenze. Spätere Anpassungen an die Inflation sind davon nicht erfasst.[13][2]

In der Reformdebatte steht eine jährliche Deckelung der Indexsteigerungen, genannt werden 3 bis 3,5 Prozent, um Sprünge nach Inflationsschüben zu begrenzen.[13] Verabschiedet ist das nicht.

Staffelmiete: Prüfung jeder Staffel

Jede vereinbarte Staffel muss zu dem Zeitpunkt, zu dem sie fällig wird, die dann maßgebliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent einhalten.[8][2]

Beispiel: Beträgt die zulässige Höchstmiete heute 561 €, darf eine Staffel ab Jahr zwei nur dann 590 € verlangen, wenn auch dann Vergleichsmiete plus Aufschlag diesen Wert tragen.

7. Mietpreisbremse und Grundsicherung: Neue Pflichten

Seit Juli 2026 prüfen Jobcenter die Angemessenheit der Unterkunftskosten auch am Maßstab der Mietpreisbremse. Das betrifft die Grundsicherung, bis Juni 2026 als Bürgergeld bezeichnet.[14][15]

Was bedeutet das für Leistungsbezieher?

Stellt das Jobcenter eine Überschreitung der rechtlich zulässigen Grenze fest, fordert es die rügelose Miete ein: Sie sollen den Verstoß gegenüber dem Vermieter in Textform rügen.[14]

Das gilt auch in der Karenzzeit der ersten zwölf Monate des Leistungsbezugs.[14] Regionale Richtwerte für die Kosten der Unterkunft bleiben daneben bestehen, etwa für Einpersonen-Haushalte 2026 in München 570 €, Hamburg 528 €, Frankfurt am Main 516 €, Köln 507 €, Berlin 486 € und Dortmund 465 € bei höchstens 12,39 €/m² netto kalt.[15]

So wehren Sie sich als Mieter

  • Rügen: Verstoß in Textform benennen, Mietspiegelwert und Berechnung beilegen.[8][14]
  • Auskunft verlangen: Vormiete und Modernisierung belegen lassen, wenn der Vermieter Ausnahmen behauptet.[8]
  • Rückforderung: Wer innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn rügt, kann zu viel Gezahltes ab Vertragsbeginn zurückverlangen; bei späterer Rüge erst ab Rügezeitpunkt.[8][18]

Kürzen Sie die laufende Miete nicht eigenmächtig. Ohne geklärte Rechtslage drohen Rückstände und Kündigung.[8][14]

8. Häufige Fehler bei der Berechnung

Drei Irrtümer kehren wieder: Kappungsgrenze mit Mietpreisbremse verwechseln, Betriebskosten einrechnen und den Stadtmittelwert statt des wohnungsgerechten Mietspiegelwerts nehmen.[5][8]

Kappungsgrenze vs. Mietpreisbremse

Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen im Bestand auf höchstens 15 Prozent in drei Jahren bis zur Vergleichsmiete. Die Mietpreisbremse begrenzt die Neuvertragsmiete auf Vergleichsmiete plus 10 Prozent.[2][5]

Wer bei Neuvermietung 15 Prozent aufschlägt, rechnet mit der falschen Norm. Wer im Bestand 10 Prozent über die Vergleichsmiete erhöhen will, ebenfalls.

Weitere Stolperfallen

Der Mittelwert des Mietspiegels ersetzt nicht die Einordnung nach Baujahr, Lage und Ausstattung. Ausnahmen wie Neubau nach dem 1. Oktober 2014 oder eine höhere Vormiete werden übersehen oder ohne Beleg angenommen.[4][8]

RegelungAnlassMaßstab 2026Kostenposition
MietpreisbremseNeuvermietung in VerordnungsgebietVergleichsmiete + 10 %Nur Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten
KappungsgrenzeErhöhung im BestandHöchstens + 15 % in 3 Jahren bis zur VergleichsmieteNur Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten
Vormiete-AusnahmeNeuvermietung nach hoher VormieteBisherige Miete darf fortgelten, mit MitteilungspflichtNettokaltmiete, Zuschläge für Modernisierung der letzten 3 Jahre gesondert prüfbar
Möblierung (Reformplan)Möblierte NeuvermietungGeplant: max. 1 % des Zeitwerts oder 10 % Pauschale, separat ausgewiesenZuschlag zusätzlich zur Nettokaltmiete, transparent darzustellen

9. Checkliste: Fällt Ihre Miete unter die Bremse?

Vier Antworten entscheiden, ob sich eine Rüge lohnt: Verordnungsgebiet, Vergleichsmiete, Höchstwert und Ausnahmen.[3][8]

Schritt-für-Schritt-Checkliste

  • 1. Geltung prüfen: Steht Ihre Gemeinde in der Landesverordnung, Fassung 2026?[3][7]
  • 2. Vergleichsmiete bestimmen: Mietspiegelfeld für Größe, Baujahr, Lage und Ausstattung ablesen.[9][10]
  • 3. Höchstwert rechnen: Vergleichsmiete × 1,10 × Fläche.[10][8]
  • 4. Ausnahmen abfragen: Erstbezug nach 1. Oktober 2014, umfassende Modernisierung, Vormiete mit Beleg?[4][5]

Was tun, wenn die Miete zu hoch ist?

Rügen Sie in Textform und fordern Sie Auskunft zu Vormiete oder Modernisierung. Verlangen Sie die Differenz zurück und zahlen Sie künftig nur die zulässige Miete, sobald die Rechtslage belegt ist.[8][18]

Beachten Sie Verjährung und die 30-Monats-Frist für die Rückwirkung ab Vertragsbeginn.[18]

10. Mieterhöhungen im Bestand: Was gilt 2026?

Im laufenden Vertrag greift die Mietpreisbremse nicht. Dort gilt die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, gedeckelt durch die Kappungsgrenze.[2][5]

Kappungsgrenze und Vergleichsmiete

Vermieter können bis zur Vergleichsmiete erhöhen, in angespannten Märkten jedoch höchstens um 15 Prozent in drei Jahren. Modernisierungsumlagen folgen eigenen Vorschriften.[2]

Maßgeblich bleibt der wohnungsgerechte Mietspiegelwert, nicht der allgemeine Marktdurchschnitt.

Unterschied zur Neuvermietung

Neuvermietung erlaubt Vergleichsmiete plus 10 Prozent, Bestand erlaubt höchstens die Vergleichsmiete selbst. Deshalb liegt die zulässige Neuvertragsmiete oft über der Miete, die im Bestand per Erhöhung erreichbar wäre.[5][8]

Wer umzieht, sollte beide Maßstäbe trennen: alte Wohnung nach Kappungsgrenze prüfen, neue nach Mietpreisbremse.

11. Rechtsprechung und politische Entwicklung

Das Bundesverfassungsgericht hat eine Beschwerde gegen die Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung angenommen; die Regelung bleibt anwendbar.[17] Die Verlängerung bis 2029 und die Reformpläne zu Möblierung und Indexmiete laufen daneben.[1][11]

Urteile und ihre Bedeutung

Die Nichtannahme beendet das Verfahren ohne Sachentscheidung zur Verfassungswidrigkeit, erhält aber die Praxis der Instanzgerichte.[17] Laufende Rückforderungsklagen stützen sich weiter auf Rüge und Auskunftsansprüche.[18]

Für Mieter heißt das: Fristen wahren, Belege sichern. Für Vermieter: Ausnahmen dokumentieren.

Ausblick: Was kommt nach 2029?

Diskutiert werden eine dauerhafte Regelung und schärfere Transparenzpflichten, etwa beim Möblierungszuschlag und bei Indexanpassungen.[11][13] Ob und in welcher Fassung sie Gesetz werden, ist offen – maßgeblich bleibt jeweils die verkündete Fassung mit Stand-Datum.

Wer die zulässige Miete berechnet hat, muss sie auch vertragssicher festhalten. Signcasa ermöglicht die Erstellung von Mietverträgen im Browser inklusive digitaler Unterschrift, wobei die Verträge BGH-aktuelle Klauseln enthalten und als manipulationssichere PDFs auf deutschen Servern gespeichert werden.

Fazit

Berechnen Sie vor Unterschrift den Höchstwert aus Ihrem Mietspiegelfeld und lassen Sie sich Vormiete und Modernisierung belegen. Rügen Sie einen Verstoß in Textform innerhalb von 30 Monaten, wenn Sie die Rückwirkung ab Mietbeginn wahren wollen. Offen bleibt, welche Reformpläne zu Möblierung und Indexdeckelung Gesetz werden und wie die Länder ihre Verordnungen nach 2026 fortschreiben – prüfen Sie daher vor jedem Neuvertrag die Verordnung und den Mietspiegel mit Stand-Datum.

Quellen

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