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Aufgeschlagener Mietvertrag mit Indexmietklausel und Taschenrechner auf hellem Schreibtisch

Mieterhöhung 2026: So setzen Sie eine Indexmiete

Indexmiete Erhöhung 2026 rechtssicher umsetzen: VPI-Formel, Fristen, Textform und 3,5 %-Deckel im Überblick.

Stefan Becker

Mitarbeiter vivarhein GmbH

Eine indexmiete erhöhung hängt 2026 nicht mehr nur von der Inflation ab. Wer die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex koppelt, muss die geplante Deckelung in angespannten Märkten, die 12-Monats-Frist und die strengen Anforderungen an das Erhöhungsschreiben einhalten. Dieser Beitrag zeigt, welche Regeln nach § 557b BGB in der Fassung vom 1. Oktober 2026 gelten, wie Sie korrekt rechnen und formulieren und wo die Grenzen bei Mietpreisbremse und Modernisierung liegen.

1. Grundlagen: Was ist eine Indexmiete und wie funktioniert sie?

Die Indexmiete schützt die Kaufkraft der Miete: Steigt der Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI), darf die Kaltmiete im gleichen prozentualen Verhältnis steigen, sinkt er, muss sie sinken. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB, der für Wohnraum ausschließlich den VPI des Statistischen Bundesamts zulässt.[1][2]

Der VPI wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht und bildet die allgemeine Preisentwicklung auf Basis 2020 = 100 ab.[3] Für Sie als Vermieter entfällt damit der Verweis auf Mietspiegel oder Vergleichswohnungen. Die Zustimmung des Mieters zur einzelnen Anpassung ist nicht nötig, die Erklärung in Textform genügt.[4]

1.1 Der Verbraucherpreisindex als Bezugsgröße

Nur der bundesweite VPI zählt. Regionale Preisindizes, Baupreisindex oder eigene Inflationsschätzungen sind für Wohnraummietverhältnisse unwirksam.[2][5] Das stellt der Haus & Grund-Ratgeber zum Indexmietvertrag klar: Bezugsgröße ist der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Index.[1]

Achten Sie auf das aktuelle Basisjahr. Das Statistische Bundesamt führt den VPI derzeit auf Basis 2020 = 100, ältere Verträge mit Basis 2015 müssen umgerechnet werden.[3][6]

1.2 Vorteile und Risiken für Vermieter

Der Vorteil liegt in der Planbarkeit. Die Anpassung folgt einer festen Formel, ein Streit über die ortsübliche Vergleichsmiete entfällt. Die Mietpreisbremse prüft nur die Anfangsmiete, spätere Indexschritte dürfen legal über die Vergleichsmiete hinauswachsen.[7][4]

Dem stehen zwei Risiken gegenüber. Bei Deflation kann der Mieter eine Senkung verlangen. Und solange die Indexklausel läuft, ist eine zusätzliche Erhöhung wegen freiwilliger Modernisierung nach § 559 BGB ausgeschlossen.[4][8]

2. Die Mietrechtsreform 2026: Neue Grenzen für Indexmieterhöhungen

Das „Mietrecht II“ begrenzt die Indexdynamik in angespannten Wohnungsmärkten auf höchstens 3,5 % pro Jahr, selbst wenn die Inflation höher liegt. Der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums aus Anfang 2026 sieht diese Kappung als Tranche 1 kurz nach Verkündung im Bundesgesetzblatt vor.[9][10]

Die Bundesregierung begründet das Paket mit besserem Schutz in angespannten Märkten, die Verlängerung und Verschärfung mietrechtlicher Schutzregeln wurde im Oktober 2025 ins Kabinett eingebracht.[11] Für Bestandsverträge mit Indexklausel ändert das die Kalkulation deutlich.

2.1 Die geplante Deckelung im Detail

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die Miete künftig um maximal 3,5 % jährlich steigen.[9][12] Diskutiert wird ergänzend ein Stufenmodell: Steigerungen bis 3,0 % voll, der darüber liegende Teil nur zur Hälfte. Bei 5,0 % Inflation ergäbe das 3,0 % plus 1,0 % = 4,0 % zulässige Erhöhung.[13]

Welche Variante Gesetz wird, hängt vom parlamentarischen Verfahren ab. Prüfen Sie vor jedem Schreiben die am Tag des Zugangs geltende Fassung und dokumentieren Sie, welche Kappung Sie angewendet haben.[10][14]

2.2 Regionale Unterschiede und Ausnahmen

Die Deckelung gilt nicht bundesweit. Sie greift nur dort, wo die Landesregierung per Rechtsverordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat – etwa Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Umland.[9][10]

Außerhalb dieser Verordnungen bleibt die volle Indexanpassung möglich. Liegt Ihr Objekt an der Gebietsgrenze, entscheidet die kommunalscharfe Verordnung, nicht die Postleitzahl aus dem Bauchgefühl.[12][15]

Indexmiete vs Staffelmiete 2026
Indexmiete vs Staffelmiete 2026

3. Voraussetzungen für eine rechtssichere Indexmieterhöhung

Drei Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: eine wirksame, beidseitige Klausel im Vertrag, zwölf Monate Stillstand seit Vertragsbeginn oder letzter Erhöhung und eine transparente Erklärung in Textform. Fehlt eine davon, geht die Erhöhung ins Leere.[2][4][8]

Die Klausel muss für Laien verständlich sein. Ein bloßer Verweis auf „§ 557b BGB“ genügt dem Transparenzgebot nach § 307 BGB oft nicht.[2][9]

3.1 Schriftform und Vertragsklausel

Halten Sie die Wertsicherungsklausel schriftlich im Mietvertrag fest: Bezugsgröße VPI, Ausgangsmonat, beidseitige Anpassung nach oben und unten. Mündliche Zusätze oder ein Hinweis unter „Sonstiges“ ohne klare Regelung sind angreifbar.[2][8]

Prüfen Sie Altverträge. Viele Vorlagen vermischen Indexmechanik mit Vergleichsmiete oder schließen die Senkung aus. Solche Kombinationen verstoßen gegen § 557b BGB.[4][6]

3.2 Die 12-Monats-Frist und ihre Berechnung

Zwischen Vertragsbeginn und erster Erhöhung sowie zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens zwölf Monate mit unveränderter Miete liegen.[4][8] Beispiel: Erhöhung mit Wirkung ab Juli 2026, nächste frühestens mit Wirkung ab Juli 2027.

Maßgeblich ist der Zeitraum der Geltung, nicht das Datum des Schreibens. Rechnen Sie vom Monat des Wirksamwerdens zurück.[1][5]

3.3 Bidirektionalität: Senkungspflicht bei Deflation

Die Klausel muss Mieterhöhung und Mietsenkung vorsehen. Eine einseitige Klausel nur nach oben ist unwirksam und kann Rückforderungen bereits gezahlter Erhöhungsbeträge auslösen.[9][8]

Formulieren Sie deshalb immer beide Richtungen. Der Mieter muss erkennen, dass er bei sinkendem Index weniger zahlt.[2][1]

4. Schritt-für-Schritt: Die korrekte Berechnung der neuen Miete

Die Formel lautet: [(neuer Indexstand ÷ alter Indexstand) × 100] − 100 = prozentuale Änderung.[6][16] Erst danach multiplizieren Sie die aktuelle Nettokaltmiete mit dem Faktor.

Beispiel aus der Praxis 2026: Nettokaltmiete 1.000 €, alter Index 121,3, neuer Index 123,6. Rechnung: (123,6 ÷ 121,3 × 100) − 100 = 1,90 %. Neue Miete: 1.019 €.[8][6] Legen Sie beide Indexstände mit Monat und Jahr offen, nicht nur das Ergebnis.

4.1 Die Berechnungsformel verständlich erklärt

Nehmen Sie als alten Wert den Index des Monats, der im Vertrag oder in der letzten Erhöhung als Basis genannt ist. Als neuen Wert den aktuellsten veröffentlichten VPI vor Absendung.[3][6]

Ein zweites Rechenbeispiel: alter Index 117,4, neuer Index 121,0. (121,0 ÷ 117,4 × 100) − 100 = 3,06 %. Bei 850 € Ausgangsmiete sind das 876,01 €, kaufmännisch auf Cent gerundet.[6][17]

4.2 Typische Fehler vermeiden: Punkte vs. Prozent

Indexpunkte sind keine Prozent. Steigt der Index von 120 auf 130 Punkte, sind das 10 Punkte, aber nur 8,33 %.[6][17] Wer 10 % fordert, macht die Erklärung angreifbar.

Runden Sie erst am Ende. Zwischenrechnungen mit gerundeten Prozentwerten verschieben das Ergebnis um mehrere Euro pro Monat.[6][16]

5. Das Mieterhöhungsschreiben: Form, Inhalt und Fristen

Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Sie müssen sie in Textform – Brief oder E-Mail genügt – erklären, sie wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang fällig.[4][18] Rückwirkung ist ausgeschlossen.[8][16]

Der Bundesgerichtshof verlangt mit Urteil vom 16.11.2022 (VIII ZR 242/21) eine Darlegung im Einzelnen: Anfangs- und Endstand des VPI mit Zeitraum sowie die daraus abgeleitete prozentuale Änderung. Der bloße Prozentsatz reicht nicht.[8][7]

5.1 Pflichtangaben und Musterformulierung

Nennen Sie alten Index mit Monat, neuen Index mit Monat, die prozentuale Veränderung, alte und neue Kaltmiete in Euro sowie den Fälligkeitstermin.[6][16] Die Vermieterwelt- und Haus & Grund-Leitfäden listen genau diese fünf Punkte als Mindeststandard.[8][1]

Bewährt hat sich diese Struktur: „Der VPI betrug im März 2025 121,3 und im April 2026 123,6. Das entspricht +1,90 %. Die Nettokaltmiete steigt daher von 1.000 € auf 1.019 €, zahlbar ab 1. Juli 2026.“[8][6] Passen Sie Monatswerte und Beträge an Ihren Vertrag an.

5.2 Fristen und Zugangsnachweis

Zugang im Mai bedeutet Fälligkeit ab 1. Juli.[4][8] Sichern Sie den Nachweis – Einwurf-Einschreiben oder Empfangsbekenntnis bei persönlicher Übergabe –, denn die Frist läuft erst ab Zugang.[6][16]

Versenden Sie früh im Monat. Geht das Schreiben erst am 31. Mai zu, streiten Mieter oft über den Zugangsmonat. Ein Puffer von einigen Tagen erspart den Streit um einen vollen Monatszyklus.[18][6]

6. Mietpreisbremse, Modernisierung und Sonderfälle

Die laufende Indexmiete ist von der Kappungsgrenze für Vergleichsmieten ausgenommen, weil sie der allgemeinen Preisentwicklung folgt. Bei Neuvermietung mit Indexklausel prüft die Mietpreisbremse nur die Ausgangsmiete von höchstens 10 % über der Vergleichsmiete.[7][19]

Anders bei Umstellung: Wollen Sie einen bestehenden Normalvertrag einvernehmlich auf Index umstellen, braucht es die Zustimmung des Mieters. Die bis dahin geltende Kappung von 15 % in drei Jahren in angespannten Gebieten bleibt für den Umstellungszeitpunkt relevant.[19][10]

6.1 Ausschluss der Modernisierungsumlage

Solange die Indexklausel gilt, scheidet eine Erhöhung nach § 559 BGB für freiwillige Modernisierungen aus – etwa neue Einbauküche oder Fassadendämmung aus eigenem Antrieb.[4][8] Das gilt auch für energetische Maßnahmen ohne behördliche Pflicht.

Ausnahme sind Maßnahmen aus Umständen, die Sie nicht zu vertreten haben: gesetzliche oder behördliche Auflagen wie Heizungstausch nach Gebäudeenergiegesetz oder Rauchmelderpflicht. Nur dann darf zusätzlich zum Index erhöht werden.[18][8]

6.2 Gewerbe, Befristung und Kombinationen

Für Wohnraum ist nur der VPI zulässig, für Gewerberäume besteht Vertragsfreiheit bei der Indexwahl, dort greift aber die AGB-Kontrolle.[2][8] Befristete Wohnraummietverträge können eine Indexklausel enthalten, die Befristungsgründe bleiben unberührt.[2][16]

Unzulässig ist die Doppelung: Index und Staffel im selben Vertrag oder Index plus Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete schließen sich aus.[4][1] Entscheiden Sie sich für ein System.

7. Prüfliste und häufige Fehler vor dem Versand

Die meisten unwirksamen Erhöhungen scheitern nicht an der Marktlage, sondern an Form und Darlegung: falsches Basisjahr, Punkte mit Prozent verwechselt, 12-Monats-Frist gerissen oder Indexstände ohne Zeitraum genannt. Die HH-Anlagekonzepte- und Finanztip-Auswertungen nennen genau diese Punkte als Hauptquellen für Rückweisungen.[6][2]

Lesen Sie das Schreiben wie ein Laie. Ist ohne Vorwissen erkennbar, welcher Index von wann bis wann um wie viel gestiegen ist und was ab wann zu zahlen ist, genügt es meist den BGH-Anforderungen.[8][7]

  • Indexklausel im Vertrag geprüft: VPI, beidseitig, schriftlich fixiert?
  • 12 Monate seit Vertragsstart oder letzter Erhöhung vergangen?
  • VPI-Werte mit Monat/Jahr auf Basis 2020=100 notiert?
  • Prozentformel gerechnet, 3,5-%-Deckel bei angespannter Lage beachtet?
  • Textform mit alter/neuer Miete und Fälligkeit ab übernächstem Monat erstellt?
  • Zugang per Einschreiben gesichert und Fälligkeit im Kalender vermerkt?

Wer Indexklauseln sauber dokumentieren will, findet in signcasa eine Browser-Lösung, die Verträge mit BGH-aktuellen Klauseln erstellt und als manipulationssichere PDFs auf deutschen Servern speichert.

Fazit

Prüfen Sie in dieser Woche Klausel, Gebietsverordnung und Indexstände mit Stand Oktober 2026 und versenden Sie das nächste Erhöhungsschreiben nur mit vollständiger Darlegung und Zugangsnachweis. Offen bleibt, welche Deckel-Variante das „Mietrecht II“ endgültig bringt und ab welchem Verkündungstag sie für bereits erklärte, aber noch nicht fällig gewordene Erhöhungen gilt – verfolgen Sie das Bundesgesetzblatt und halten Sie eine Alternativberechnung bereit.

Quellen

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